从昆山一角还原真实楼市:房价跌了?怎么可能

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年04月30日

  “量价齐跌、回归理性。”这是目前描述中国热点城市楼市调控新政后几次出此刻各大收集和媒体上的两个词语。

  概况数据的理性,真的能代表楼市调控实效吗?我们希冀通过剖解一只麻雀,来一窥本相。

  昆山,中国百强县的领头羊,以邻接上海的奇特意理劣势,吸引了多量的外来者。在这一波楼市大涨中,房价涨幅不断走在全国热点城市前列,一度处于第二和第三的位置。

  在楼市新政实施一个月之际,上证报记者奔赴昆山,明察暗访近十天,力图通过此次草根查询拜访还原一个实在的楼市现状。

  ⊙记者张良刘向红○编纂全泽源

  “昆山房价跌了?怎样可能!”近日,江苏昆山某房企发卖司理丰荣(假名)面临上海伴侣的提问,一脸诧异。

  昆山市位于江苏省东南部,与上海嘉定、青浦两区交界,从上海驱车1小时摆布便到,而乘高铁则仅需十几分钟。便利的交通,使昆山成为上海楼市辐射区域中的“价值凹地”。

  中国指数研究院的统计数据显示,本年以来,昆山房价一路上扬,从1月份的9513元/平方米均价涨至10月份的13871元/平方米,此中,4月份、8月份、9月份的涨幅别离位列全国第二、第三和第四。

  但跟着“十一”前后调控新政的稠密出台,昆山火热的楼市急速降温,10月份总成交量环比暴跌75.4%。不外,量贬价没跌,房价环比继续上涨了2.58%。

  但记者多方实地查询拜访发觉,量缩价稳的背后,有一只要形之手在强无力地进行干涉与调控严控一手房的网签速度,严限二手房当局存案价。如斯双拳出击,成交量暴跌立马呈现。“可是这只是负薪救火之举,掩盖了楼市本相。”有察看人士如斯认为。

  记者在花桥镇转了一圈,大小楼盘都冷冷僻清、客户寥寥,要么无房可卖,要么价钱没有松动。20公里外的昆山市区的楼市景象同样如斯。

  从上海坐地铁11号线向西到底站即是昆山的花桥镇。这里高楼林立,小区密布,仿佛一座新兴城市。

  深秋的冷雨在花桥街道淅淅沥沥飘落。与本地楼市的“高冷”(价高而成交清淡)姿势相映成趣。

  作为昆山房价最高的区域,花桥一年前大部门楼盘在8000元/平方米摆布,但本年一路猛涨,翻倍成了常态,并且一房难求。

  记者冒雨走进新城郡尚海,这是花桥目前几个还在售的楼盘之一,奢华的欢迎大厅散坐着几个客户。一位中年女客户告诉上证报记者,她是苏北人,日常平凡在上海做生意,此次来是签购房合同的。之所以选择到昆山置业,是由于“这里离上海近,房价比上海廉价很多。”

  目前该楼盘发卖均价在2.8万元/平方米摆布,“若是你有购房资历又确定要买的话,我能够帮你向公司申请一点扣头。”售楼蜜斯说。

  公开消息显示,新城郡尚海是2015年岁首年月拿的地,地价约5000元/平方米。2015年10月18日开盘,首批推出5幢电梯洋房,均价在1万元/平方米至1.15万元/平方米。

  记者问房价会不会跌时,售楼蜜斯笑了,“不成能。给你优惠是由于我们是上市公司,要走量,否则,我们能够像其他楼盘一样比及来岁再卖,来岁房价还会涨。”

  紧挨着新城郡尚海的是越秀地产和广电地产结合开辟的大型楼盘星汇兰亭,记者进去时没有一个客户,三两个售楼蜜斯聚在一边聊天,对记者的到来也是爱理不睬:“只剩20几套房了,并且只要一种户型了,价钱上没有任何优惠。”

  记者在花桥镇转了一圈,虽然大小楼盘都冷冷僻清、客户寥寥,但要么无房可卖,要么价钱没有松动,作为卖方的房企照旧显得十分强势。

  20公里外的昆山市区楼市景象同样如斯。

  昆山南站附近的碧桂园吉田国际广场和象屿珑庭的室第已发卖一空,仅象屿珑庭还剩部门办公用房可卖。位于城西前进路上的昆山华润国际社区,虽有部门尾房在售,但均价为1.9万元/平方米摆布,比拟楼市新政前没有丝毫的下跌。

  记者发觉,新政后开盘和加推的楼盘,发卖价钱和新政前根基相当,仍然居高不下。

  10月12日,张浦森隆满园加推新房源,均价1.05万元/平方米。10月21日,纯新盘长顺城际英伦初次开盘,售价1.06万元/平方米至1.3万元/平方米。10月30日,万达广场优悦SOHO开盘,均价1.05万元/平方米。

  花桥某房企发卖担任人认为,此刻房价很难降下来,库存已清得差不多了。像华润、新城等大型开辟商有业绩要求,价钱可能有一点优惠,小开辟商卖一套就是一套的利润,底子不会考虑降价。

  昆山房产消息数据显示,10月份,昆山总成交1655套,比拟9月份的6731套,下降75.4%。记者查阅了客岁1月以来昆山各月成交数据,除客岁春节地点的2月份以外,其他月份的成交量均远高于本年10月份。

  按常理,量的暴跌,一般会带动价钱的下降,可目前的现状是昆山各区域的房价并没有呈现松动迹象,照旧十分坚挺。按照《10月中国房地产指数系统百城价钱指数演讲》:10月昆山新房均价13871元/平方米,比拟上月上涨了349元/平方米,环比上涨2.58%。

  即便有个体区域房价比拟新政前略微有些下降,次要缘由仍是一些楼盘处于封盘形态,并没有对外报价,影响了区域的均价。

  昆山多家房企的营销人员暗示,本年的年度营销打算早已在前三个季度超额完成,开辟商没需要在春节前降价出货。

  他们认为,昆山房价次要遭到上海和姑苏的影响。昆山作为上海经济圈的辐射地,外来生齿大大跨越当地,将来较长时间内,昆山购房者数量照旧复杂。

  不外,他们也坦承,昆山楼市目前空置率较高,良多人在昆山购买住房,但工作地址却在上海,日常平凡很少过来住。

  神妙的“网签水龙头”

  网签这把利器,使用神妙的话,不只能让楼市成交量“乖乖听话”,并且还能在一段时间内抹平房价涨幅。

  与浩繁市场化的商品可极为自在地买卖分歧,衡宇买卖需要通过当局部分来告竣产权交割,此中“网签过户”这个关口成了当局调控房产买卖流量最佳兵器。

  “网签就恰似一个水龙头开关,想快就开大些,想慢就拧紧点。”有市场人士如斯说。

  昆山是若何拧紧网签水龙头的呢?上证报记者在查询拜访中发觉,昆山楼市新政后,一方面是本地楼市成交量的急剧下降,另一方面是一手房网签的速度放慢,以及网签门槛的大幅度提高,一些高价房很难获得网签或领到房源发卖许可。

  “即便有人买了房子,此刻也不是想网签就能网签得了的。”某央企昆山项目部的发卖人员林苗(假名)感慨道,当局此刻对房企的管控越来越严。

  林苗说,10月4日起,除了贸易和办公楼之外,昆山所有的网签都停掉了,一手房合同要书面送给当局审查,并进行价钱存案。“此刻能通过网签的,都是新政之前的票据,10月4日后的票据,绝大大都还被卡着。”

  以前缺个证或证照过时的,监管部分很少来查,也不影响发卖和网签。此刻不可了,物价、房管、工商等法律部分城市来,对开辟商一整套证件进行查抄,查抄通过了,才给网签资历,但也只是给一个合同草稿,网签存案要到住建局现场打点。若是里面有一个细节具有问题,网签就不让通过。

  此刻,大斗室企都在对付各类查抄,弥补和完美当局所需的各类证件和材料。一些小型开辟商会把购房者的认购周期拉得比力长。

  更值得留意的是,网签这把利器,使用神妙的话,不只能让楼市成交量“乖乖听话”,并且还能在一段时间内抹平房价涨幅。“最简单粗暴的做法就是高价一手房不给你爽快网签。”有中介如斯暗示。

  记者查询拜访发觉确实有此迹象。一些发卖均价较高的房子,网签难度很大。昆山一家大型房企的发卖人员告诉上证报记者,目前价钱高于1.8万元/平方米的室第仍然无法网签,这部门的房源数量不在少数,这也是10月份楼市成交量环比大幅下降的一个缘由。

  碧桂园吉田国际广场的发卖人员暗示,新政出台后,价钱跨越1.8万元/平方米的一手房都不给网签。若是要买新的房子,需要比及来岁4、5月份,具体售价目前还不清晰。

  10月21日开盘的纯新盘长顺城际英伦,开盘均价为1.06万元/平方米至1.3万元/平方米。楼盘发卖人员说,对这一售价,老板颇为无法,由于新政前物价局答应的均价是1.4万元/平方米至1.5万元/平方米,新政后,物价局又从头进行了核价,将售价降至目前的开盘价。

  “若是不施行新的价钱,当局就不给网签存案。” 发卖人员说,当局通过新政卡住投资客,也把开辟商的价钱压了下来。

  长顺城际英伦的销控表显示,此次开盘推出的三栋楼几乎售罄,目前仅剩下几套楼层较差的房子。

  本地一家大型房企营销担任人告诉上证报记者,他们的楼盘均价在2万元/平方米以上,比来预备开盘,但房源发卖许可不断没有申领到。

  这位担任人暗示,全国楼市风声鹤唳,昆山市当局不成能没有压力。若房价涨幅继续排在全国前列,后果可想而知,当局终究不单愿市场被更峻厉的政策一下拍死,在此时“手动降价”,限制高价盘入市,也合适情理。

  现实也证明上述调控结果较着,昆山10月份房价涨幅在全国的排名一会儿从9月份的第四位大幅度下滑到第十五位。

  不外,昆山市住建局办公室担任人否定具有报酬节制房价的环境。他在德律风中告诉上证报记者,昆山的楼市政策全数按照姑苏市当局的相关要求来施行,并没有零丁的划定。他声称没传闻过售价1.8万元/平方米以上的房子不让网签的环境。

  据领会,昆山楼市新政9月28日下达,10月4日零点起头实施,但施行细则直到10月22日才正式落地,这期间,整个昆山楼市几乎处于停滞形态。10月22日后,新老施行政策交替,市场进入过渡调整期,早一批开盘的房源在逐渐清理。

  业内人士估计,到11月中旬以至岁尾,昆山楼市都将处于如许的调整形态,加上彀签和房源销许的节制,接下来的四时度成交量将会继续萎缩,价钱涨幅也会随之收窄。

  值得一提的是,记者查询拜访中还发觉,昆山二手房的网签阶段,还同化着一些为加速买卖历程,破费一两千元买号过户的现象。

  众多的阴阳合同

  对于二手房市场阴阳合同的环境,昆山市住建局办公室担任人暗示,这个现象是全国性的,不是昆山独有的。

  一手房的调控法宝是奇异的网签关,二手房的调控法宝则是评估关。

  炒楼的人都晓得,二手房买卖中阴阳合同颇为遍及,这种“周瑜打黄盖”造假现象背后,次要有两大诉求为了避税或为了做高价钱套取银行贷款。

  但昆山二手房市场阴阳合同之所以众多,还同化着更斑驳的行政色彩。

  在昆山打工的安徽小伙杨军(假名)上月在巴比伦广场买了一套二手毛坯房,并于近日完成了过户手续。买卖合同显示,该房面积为89.99平方米,总价款115万元,而房产买卖核心开出的增值税发票显示,89.99平方米,总价款80.09万元。

  杨军告诉记者,合同上的价钱115万元是现实成交价,约1.27万元/平方米,增值税发票上的价款是房产买卖核心过户时存案价,约9000元/平方米。

  也就是说,昆山市房产买卖系统里该房的成交价要比杨军现实采办的价钱低3000多元/平方米,总价少了约35万元。

  杨军暗示,35万元的差价部门,他用现金领取给了卖家,也没有发票,卖家只给了他一张手写的收据。

  价钱为何评估这么低?杨军问过房产评估机构,对方的回答是按照相关部分制定的评估划定和订价根据来确定的,估价过高或过低,电脑存案系统都通不外。

  江南抱负小区附近的一家中介王先生告诉记者,银行卡着贷款不克不及出问题,当局限制过户价,这就导致了五花八门阴阳合同的呈现。

  在花桥运营着多家房产中介的李明(假名)告诉记者,二手房的阴阳合同由来已久,以前买卖两边大多是为了逃税。但这一轮房价暴涨后,相关部分认为房价虚高,对一些二手房现实成交价并不承认,特别是有贷款的。

  李明手指着公司附近的鑫苑国际花圃小区说,这里的二手房价钱目前大多在1.8万元/平方米至2万元/平方米,但房产过户时真正的存案价一般要比现实价每平方米差7000千元到1万元。

  李明认为,当局对楼市调控后,存案价根基是按照最低限价进行的,可能是为了防备银行放贷的风险。

  对于二手房市场阴阳合同的环境,昆山市住建局办公室担任人暗示,这个现象是全国性的,不是昆山独有的。

  小小昆山,并不克不及代表中国热点城市楼市之全貌。但麻雀虽小,五脏俱全。“昆山邻接上海,从昆山楼市看上海楼市,是个很讨巧的视角。”有房产中介如斯暗示。

  在做了10多年房产中介的马军(假名) 看来,房价涨到必然时候就会被打压。马军说:“后市会若何,你得看打压的手法是釜底抽薪仍是负薪救火。”就目前昆山调控手法而言,马军果断看好后市。

  义务编纂:杨芳 PF057

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